近幾年，許多高爾夫球場的投資者和球場經(jīng)營管理人員越來越多的談到球場改造的問題。改造的理由大多是球場平淡無趣、草坪品質(zhì)不好、客人不喜歡、會所功能不好等等。這些理由似乎很充分，但是，僅憑這些理由就決定改造球場是不科學(xué)的。

　　的確，目前政府對球場的治理整頓使許多新建項(xiàng)目暫停了下來，隨著國家對高爾夫球場的政策不斷明朗和更加規(guī)范，新建球場的審批難度將會越來越大，改造原有球場是一條比較容易實(shí)現(xiàn)的途徑。再加上國內(nèi)現(xiàn)有的球場中相當(dāng)一部分壽命已經(jīng)超過十年，而且，這些球場建設(shè)初期又犯了比較多的錯(cuò)誤或失誤，因此，它們將進(jìn)入了一個(gè)改造的高峰期。

　　球場要不要改?怎么改?需要科學(xué)的論證。下面我們先討論球場改造的第一要素——經(jīng)濟(jì)效益。

　　球場改造的原因主要有以下幾個(gè)方面：

　　1. 因用地范圍變更。

　　由于部分土地用途改變，必須在剩余的或變更后的土地上重新建造球場。

　　2. 在設(shè)計(jì)建造時(shí)定位太低，球場品質(zhì)差。與周邊地區(qū)品質(zhì)較高的新球場相比，缺乏市場競爭力。

　　3. 球場定位過高，超出本地區(qū)的市場需求。球場管理成本居高不下，經(jīng)營虧損。為了減少運(yùn)營成本而改造它。

　　4. 為舉辦特定的賽事而改造。

　　在球場改造的諸多原因中，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)問題，而不是技術(shù)問題。因?yàn)榍驁鲞\(yùn)營必須遵循市場規(guī)律，市場決定經(jīng)營。任何一個(gè)球場投資者都希望通過改造給球場經(jīng)營帶來更好的收益，包括近期收益和遠(yuǎn)期收益。在球場改造之前，認(rèn)真做好球場改造的可行性論證工作十分必要。首先，對市場進(jìn)行深入的調(diào)查研究、認(rèn)真的分析和準(zhǔn)確的判斷。確定改造后的市場定位和球場品質(zhì)，從而計(jì)算出球場改造后的收益(I)和改造的成本(P)。

　　改造后的收益(I)：

　　1.會員證銷售。

　　以預(yù)定的球場品質(zhì)(定位)為基礎(chǔ)，參照本區(qū)域其它球場的位置和會員證價(jià)格，確定預(yù)計(jì)會員證售價(jià);

　　對老會員是否收取部分差價(jià)的問題，要做慎重的論證，如果可行，這部分也可作為收益計(jì)入。

　　根據(jù)俱樂部已有會員數(shù)量，測算出未來會員證可售的空間，以及每年預(yù)計(jì)的數(shù)量。

　　2.果嶺費(fèi)提升。

　　參照本區(qū)域其它球場的果嶺費(fèi)，擬定出改造后的果嶺費(fèi)，用提升的果嶺費(fèi)差值，乘以往年散客和會員嘉賓的打球人員，得出果嶺費(fèi)的收益增值。

　　3.其它相關(guān)收益。

　　土地轉(zhuǎn)讓收益或改變土地用途的收益。

　　與球場運(yùn)營相關(guān)的收益，比如餐飲、練習(xí)場等。市區(qū)的球場在改造中一定要重視練習(xí)場的設(shè)施改造，因?yàn)槭袇^(qū)的練習(xí)場收益相當(dāng)可觀、不可輕視。

　　其它附加收益。

　　將1、2、3三項(xiàng)收益相加，得出球場改造的收益值I=1+2+3。

　　這里需要說明一點(diǎn)，總收益值I是以假定的目標(biāo)做出的預(yù)測值，此值過大過小都會影響投資方做出正確的決策。準(zhǔn)確客觀的測算出總收益值是可行性論證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　球場改造成本(P)

　　4.球場改造的直接成本

　　根據(jù)前面講到的球場市場定位和球場品質(zhì)，測算出球場改造的收益值I。結(jié)合下面講到的球場改造期間的經(jīng)營成本、資金成本和其它成本，假定出球場改造的直接成本。再由球場設(shè)計(jì)師做出具體的改造設(shè)計(jì)方案，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r(jià)格、人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)測算出球場改造的直接成本。若這個(gè)成本符合改造效益要求，再進(jìn)行球場改造施工圖設(shè)計(jì)。

　　這項(xiàng)工作，需要對原有場地做出客觀細(xì)致的評估，球場原有的特點(diǎn)和優(yōu)勢是什么?需要全部保留還是部分保留?比如，會所不改，只改球場;或者只改部分球道;或者只改果嶺，也就是通常所說的大改、中改或是小改。選擇哪種分方式改造，不取決于技術(shù)條件，而是投入和產(chǎn)出的效益關(guān)系。由效益決定投入的成本。

　　不要盲目追求高、大、上，片面地認(rèn)為高品質(zhì)、高檔次就是好，就是改造的唯一標(biāo)準(zhǔn)。提升品質(zhì)，占領(lǐng)更高的市場份額的球場改造，必須在具備市場潛力的地區(qū)才能實(shí)施。有的球場改造是為了降低管理成本。在許多三、四級城市，打球人口增長速度緩慢，高額的球場養(yǎng)護(hù)費(fèi)用已經(jīng)成為運(yùn)營困難的主要原因。此時(shí)，減少草坪面積、降低非重點(diǎn)區(qū)域的管理標(biāo)準(zhǔn)、改造高養(yǎng)護(hù)成本的沙坑等做法將成為球場改造的另一種趨勢。近幾年，我們接受的改造設(shè)計(jì)委托中，很多屬于這種情況。

　　5.球場改造期間的經(jīng)營成本。

　　球場改造期間對經(jīng)營會帶來不同程度的影響。局部改造，球場可以繼續(xù)經(jīng)營。將改造工作放在客人較少的時(shí)段，分期進(jìn)行，減少經(jīng)營收入損失;必要時(shí)集中一至三個(gè)洞改造，選擇補(bǔ)打其它幾個(gè)洞的方式彌補(bǔ)客人的損失;

　　如果改造工程量較大時(shí)，只好選擇關(guān)閉九洞，另外九洞繼續(xù)經(jīng)營，這種方式也會影響經(jīng)營收入;

　　如果選擇全部封場改造，施工比較方便，可縮短工期。但必須做好現(xiàn)有會員的安置和說服工作，也要對球場的員工做好安置工作。這些工作產(chǎn)生的費(fèi)用和經(jīng)營上的直接損失一并作為改造期間的經(jīng)營成本。

　　6.球場改造的資金成本。

　　這一點(diǎn)投資方自然很清楚。改造施工期越長，資金成本越高。

　　7.其它成本。

　　除上述球場改造的直接成本(4)、經(jīng)營成本(5)、和資金成本(6)外，每個(gè)球場可能還會發(fā)生一些額外的、或不可預(yù)見的費(fèi)用。根據(jù)各球場不同情況一并計(jì)入改造成本。

　　球場改造成本P =4+5+6+7。

　　有了改造收益I和改造成本P，球場改造的收益B=I-P 。這是球場改造可行性論證的重要組成部分。還有其它方面，如改造的政策風(fēng)險(xiǎn)評估、社會效益評估，以及球場改造應(yīng)該注意的一系列技術(shù)問題。